周五速速查，北京发布了新一轮房地产政策。主要是放松了五环外的限购。
这会让北京的房价企稳回升吗？
其实政策早就给了答案。
政策的原话是：房地产止跌企稳。
你看，根本没有提房价。
实际上，政策所说的止跌企稳，指的是成交量。
回顾一下，最近三年历次政策出手，大都是在成交量下滑到警戒点的时候，而不是房价下跌的时候。
当下，北京二手房成交量下滑到了最近5年的倒数第二位。
此外，政策已经明确了房子向消费属性回归，那么去库存将以降价的方式展开。
而如果成交量起来了，房价下跌的趋势就还会继续。
为啥呢？不是说量在价先吗？量起来后，价格应该逐渐企稳才对呀。
我们今天就来讨论一下这个话题，里面藏着很多不为人知的事。
一 、用PEG的视角看房价
在估值体系里，彼得林奇喜欢用PEG，也就是PE（市盈率）和G（盈利增速）进行对比。
两者比值小于1，说明股票低估，反之则是高估。
假设一只股票的PE是100倍，看起来估值很高。
但如果未来三年盈利增速是200%，在股价不变的情况下，三年后PE就降低到3.7倍了。
这就是高成长可以化解高估值。
同理，如果现在PE是100倍，盈利增速从100%降低到50%，股价至少都得腰斩。
之前锂电，光伏和医药跌这么狠，就是因为在高估值下，盈利增速降低，导致戴维斯双杀。
对应到房子上，我们用租金回报率的倒数代替PE，用租金增速代替盈利增速。
虽然房价已经跌了不少了。但租金还没有停止下跌。
新一届大学生毕业后，租金往往还有惯性下跌。
北京的租金算是比较坚挺了，那些房价下跌比较狠的城市，租金下降就很恐怖。比如，东莞，厦门，青岛。
用PEG的角度来理解房价，我们看到了另一番景象。
但有一个问题，租金跟房价有什么关系？
二、供需关系决定租金速速查
把房屋出租当做一种产品，那么其价格就是由供需关系决定的。
租金下降，要么是供给增加了，要么是需求减少了。
这跟房价又什么关系呢？
我们知道，买房的人无非分两种：买来自己住和买来投资。
投资方面，在中国人的思想里，买房用来收租的人其实很少。（尤其是新房，害怕被租客破坏了装修和设施）
中国人在房子上的投资往往是买来放在那里，不住也不租，坐等升值。
过去十几年是城市化大发展的时间，外来进城的人口很多，需求增加，而供给没有跟上，房租就跟着房价一起涨。
这还只是从房东的角度进行分析。
实际上，很多城市为了抬高房价，都有捂盘惜售的行为，甚至有些开发商拿了地都不捂着不开发，就等着地价和房价升值。
后来三道红线划下来，开发商急着变现，开始打折抛售，供给一下子就被逼出来了，房价就挺不住了。
房价下跌导致房东们也紧张了。这个时候，他们开始逐渐抛售屯在手里的房子。
然而，现在买房的人以刚需为主（这也是国家的导向）。那么刚需买房后，租赁需求就减少了。
于是租赁市场就从供不应求变为供过于求了，租金当然就会不断下降了。
我们还可以看看写字楼的租金。
与住宅不同的是，即便是一线城市，租金从2019年开始就在不断走低了。
为什么写字楼租金下滑的时间早于住宅呢？
因为买写字楼的人不可能屯在那里不出租。所以修了多少写字楼，市场就会增加多少供给。换句话说，供给没有被人为扭曲。
由于写字楼的租金回报率很早就开始降低了，所以价格也比住宅下降得早。
其实现在住宅的空置率一点都不低，只不过以前有房价上涨的预期，所以拥有多套房的房东就捂着不卖也不租。
三、限购政策放松会带来什么？
现在我们可以思考限购政策会带来什么了。
很明显这是增加了刚需。那么成交量大概率会上行。
但刚需接手了空置的住宅后，租赁市场的需求就减小了。
随之而来的就是租金会进一步下降，同时带动房价继续下降。（类似股票的戴维斯双杀，盈利增速下降，带动杀估值）
实际上，这正是决策层想看到的。
只有房价和租金降下来以后，才能提振内需。
而且，未来政府收储才有利可图。
房价啥时候能企稳呢？
估计要等到租金下降趋于企稳的时候。
现在北京的租金回报率已经在回升到2%以上了。相当于50倍PE。
这个估值显然也不低。不过由于在回升，说明房价下降的速度比租金快。那么距离企稳的时间就短。
相反，深圳和成都的租金回报率还在下跌过程中。
说明房价下降的速度比租金下降的速度慢，那么杀估值估计还会继续。
四、股市助攻
对于楼市来说，还有一个更为强大的敌人--股市。
短期内，资金是有限的，流进了股市，楼市的资金就少了。
过去十几年，楼市抢夺了大部分社会资金，所以股市的估值中枢不断下移。
然而，现在管理层的导向已经变了。
中央城市会议已经定调了房子的居住属性，而政治局会议上有提出：增强国内资本市场的吸引力和包容性，巩固资本市场回稳向好势头。
很明显，政策是要促进股市继续涨的，成为居民新的财富蓄水池。从而解放出土地这个生产要素。
今年以来，股市持续上涨，已经开始逐渐吸引社会的注意力了。
那些卖掉房子的人，内心是怎么想的呢？
肯定在想应该把钱放在哪里。
人在突然多了一大现金后，往往都是拿不住的。
想想股市里空仓的人吧，有几个能忍住不买入的？
所以，楼市的资金或多或少已经开始往股市搬家了。
今年以来，私募的发行最为火爆。而私募都是有门槛的。
大家想想看，谁在买私募，钱从哪里来？
未来，随着慢牛行情的持续，这种搬家会愈演愈烈。
时代已经变了！闻出味来没？
永华证券提示：文章来自网络，不代表本站观点。
相关文章
沪深京指数
热点资讯
